En nuestro Ordenamiento jurídico, el Registro de
¿Y para qué sirve dicha publicidad? El efecto más práctico es el de
dotar de seguridad jurídica al tercero que quiere conocer la situación jurídica
del bien inmueble inscrito o pretende averiguar la solvencia económica de la
persona titular para valorar la celebración con ella de negocios.
Así, por ejemplo, si pretendemos comprar un inmueble (piso o terreno
para habitar o construir), lo más aconsejable es acudir al Registro de la Propiedad para conocer
si quien nos lo quiere vender es el propietario y nada le impide venderlo (por
ejemplo, no hay prohibición de disponer o no existe inscrita una sentencia de
incapacitación que le impida disponer de sus bienes por sí sólo), así como las
cargas o gravámenes que pesen sobre la finca y los usos (en terrenos, por
ejemplo) a los que pueden destinarse.
Así pues, en el Registro de la Propiedad no sólo constan bienes y derechos
reales, sino también datos personales de los titulares sobre los mismos:
nombre, domicilio, estado civil, limitaciones de su capacidad, etcétera. Datos
personales que, desde luego, están sujetos a la legislación sobre protección de
los mismos.
Surgen básicamente dos cuestiones al respecto:
- Quién
está legitimado para obtener información sobre el contenido del Registro
de
- A qué información contenida en el Registro se puede tener acceso.
a. Legitimado para obtener información del
Registro lo está cualquier persona que justifique tener un interés conocido (en
el sentido de acreditado o justificado), de lo que se excepciona a las
autoridades o funcionarios públicos que actúen en razón de su cargo u oficio,
para los que se presume dicho interés.
Además, el interés ha de
ser directo (en
caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo) y legítimo, lo que alcanza
a cualquier tipo de interés lícito. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 24
de febrero de 2000 aclaró que dicha exigencia de interés legítimo «aparece
amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los
«fines lícitos» que se proponga quien solicite la información registral, fines
lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no contrario a Derecho».
Finalmente,
el interés ha de ser patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera
tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita
resulta relevante.
b. En cuanto al alcance
de la publicidad, la
Resolución contiene las siguientes afirmaciones:
Ø En el marco del principio general de publicidad, los datos
sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos
registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento
automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución
registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los
asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que
se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a
ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de
las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su
persona o bienes.
Ø La propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en
su Instrucción de 17 de febrero de 1998,
se ocupó de la delicada misión de fijar dicha finalidad, haciéndolo en los
siguientes términos: «Se consideran, pues, finalidades de la institución
registral la investigación jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica
(crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente
jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones
judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,...), pero no la
investigación privada de datos no patrimoniales contenidos en el Registro, de
manera que el Registrador sólo podrá dar publicidad de los mismos si se cumplen
las normas sobre protección de datos (artículo 18.4 de la Constitución «habeas
data».
Todo ello supone
que el Registrador de la
Propiedad , ante la solicitud de publicidad de los asientos
registrales, ha de calificar, no sólo si procede o no procede expedir la
información o publicidad formal respecto de la finca o derecho (en el caso del
Registro de la Propiedad )
que se solicita, sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el
folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha
información, pues cabe perfectamente que puedan proporcionarse ciertos datos
registrales y no otros relativos a una misma finca o entidad. Y en este punto
ha de recordarse, por un lado, que el artículo 4 de la ya citada Instrucción de
17 de febrero de 1998 dispone que «La solicitud de información sobre datos
personales sin relevancia patrimonial se realizará con expresión del interés
perseguido, que ha de ser conforme con la finalidad del Registro» y, por otro,
que el artículo 14 de la Instrucción de este Centro Directivo de 29 de octubre
de 1996 obliga al Registrador a excluir de la publicidad registral la
manifestación de los datos carentes de transcendencia jurídica, los cuales sólo
pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.
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